隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷加深以及持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了持續(xù)的寒冬，各房地產(chǎn)企業(yè)為加快開發(fā)進(jìn)度都采用“三邊工程”，這對成本管控提出更高的要求。

“總包合同金額只是憑經(jīng)驗(yàn)預(yù)估出來的，無法作為合同控制的金額”；

“我們總包合同結(jié)算金額往往與合同金額相差很大，無法直接評判總包合同成本控制如何”；

“過程中很多定額中沒有包含的內(nèi)容都要和施工單位扯半天，價格不談好施工單位根本不做或者就是報個高于市場的價格，為了保證施工進(jìn)度，我們只有妥協(xié)”……

在房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研過程中，以上問題是我們經(jīng)常從成本經(jīng)理、副總甚至總經(jīng)理口中聽到的，其實(shí)這些問題的背后就是總包合同計價方式所帶來的。“三邊工程”在項(xiàng)目前期往往無法出一套完整的施工圖，所以無法進(jìn)行施工圖預(yù)算，更無法通過總價包干的方式來確定總包合同金額，現(xiàn)在大部分的企業(yè)都是采用“定額計價”方式，也就帶來了上面的困惑。那我們該如何來扭轉(zhuǎn)這個不利的局面呢？孫子兵法有云：知己知彼百戰(zhàn)百勝。那首先我們就來了解定額計價。

一、“定額計價”模式：招標(biāo)、施工、結(jié)算上面臨成本管控風(fēng)險

“定額計價”是指在建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)活動中，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確要求投標(biāo)人在投標(biāo)報價時，以選用當(dāng)?shù)氐亩~作為依據(jù)，提出工程造價稅前上下浮比例的高低，代替工程總造價的多少進(jìn)行競標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)委員會以各投標(biāo)人所報的比例多少，結(jié)合所報工期和質(zhì)量承諾、施工組織設(shè)計及企業(yè)施工業(yè)績等其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行綜合評審，最終確定中標(biāo)人的一種招標(biāo)方式。

由于“定額計價”有著對招標(biāo)人能力要求相對不高以及定標(biāo)速度快的優(yōu)點(diǎn)，所以在西南大部分的企業(yè)都會采取這種模式。經(jīng)筆者調(diào)查，在2010年前重慶本土企業(yè)都會采用“定額計價”模式，2010年后重慶本土標(biāo)桿企業(yè)開始逐步放棄“定額計價”。為什么本土標(biāo)桿企業(yè)會放棄使用10余年的計價方式呢？主要原因是“定額計價”不管是在招標(biāo)、施工過程、竣工結(jié)算上都面臨很多成本管控風(fēng)險。

1.招標(biāo)階段：風(fēng)險無法預(yù)知

合同總金額：“定額計價”在招標(biāo)階段只是比對工程造價稅前的下浮比例，往往不會關(guān)注合同金額的問題，所以在合同簽訂時都會出現(xiàn)由招標(biāo)經(jīng)辦人或者成本部經(jīng)理根據(jù)個人經(jīng)驗(yàn)估算一個合同金額，這就造成合同金額無法作為成本控制的依據(jù)，在合同審批時總經(jīng)理無法評估合同金額的合理與否，更無法知道總包合同的預(yù)計成本究竟是多少。

定額子目數(shù)量：“定額計價”模式會在合同中會約定選取某地的定額作為計價方式，而招標(biāo)時也無法判斷定額中的子目是否完全滿足項(xiàng)目，這也為以后因?yàn)槎~子目缺失產(chǎn)生的糾紛埋下了隱患。

定額子目單價：由于“定額計價”是采取總體下浮的方式，無法得知每項(xiàng)定額子目下浮比例是否合理，到底施工單位賺在哪里虧在哪里，都無法得知，更無法在過程中管控。

2.過程階段：風(fēng)險無法控制

總分包界面不清：“定額計價”由于本身就是為追求快速定標(biāo)而產(chǎn)生的，所以開發(fā)商往往沒考慮總包合同的施工界面，合同中往往都是簽一個大的施工范圍，這就會造成總分包界面不清晰，總包單位往往會用這種灰色地帶選取有利潤的部分來做，盡可能推脫利潤少或者虧錢部分，迫使開發(fā)商增加分包，加大管理難度，出現(xiàn)延誤進(jìn)度的情況。

定額子目計價：定額由于本身的時效性限制，造成定額子目單價與市場價有差異，成本管理部要投入大量精力對不同定額中的某項(xiàng)材料價格或者人工單價進(jìn)行核價，特別是變更簽證時尤為突出，無法發(fā)揮成本控制的職能。

3.結(jié)算階段：風(fēng)險無法判斷

定額爭議：為了解決定額本身的不足，當(dāng)?shù)亟ㄎ蛘咴靸r站會出臺很多相關(guān)配套的文件，在辦理結(jié)算過程開發(fā)商與施工單位中不光會對定額本身有爭議，也會對這些相關(guān)配套文件產(chǎn)生爭議，更大的爭議是變更簽證如何選取合適的定額，這不光讓開發(fā)商面對這些問題無法做出準(zhǔn)確的判斷，更無法判斷出結(jié)算完成的時間，往往到后期采取打包辦理簽證變更然后討價還價的方式解決，但這塊成本的實(shí)際情況如何其實(shí)無法判斷。

結(jié)算偏差：無法判斷結(jié)算金額的合理性，結(jié)算與實(shí)際金額偏差過大，雖然有的企業(yè)會采用目標(biāo)成本對比的方式，但是對單個合同金額的合理性來說也是無法把控的。

在“三邊工程”不能改變的情況下怎樣規(guī)避上述風(fēng)險呢？我們建議采用模擬清單模式。

二、“模擬清單”模式：具備對成本可審、可知、可控的優(yōu)點(diǎn)

“模擬清單”主要應(yīng)用于港資企業(yè)、內(nèi)地一些標(biāo)桿企業(yè)，西南區(qū)域標(biāo)桿企業(yè)在2010年后逐步開始使用。“模擬清單”與清單招標(biāo)最大的區(qū)別在于工程量的確定，模擬清單的工程量是在沒有圖紙的情況下虛擬的，模擬清單強(qiáng)調(diào)的是單價包干，它有以下優(yōu)點(diǎn)：

第一，招標(biāo)階段對成本可審。“模擬清單”可以在無圖的情況下編制出清單，列出每項(xiàng)工程的單價，有助于高層在審核總包合同金額時進(jìn)行直觀判斷。

第二，過程階段對成本可知。在項(xiàng)目過程中，成本管理部可以通過單方造價結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度，能直接看出目前總包合同的已發(fā)生成本是多少。

第三，結(jié)算階段對成本可控。“模擬清單”在項(xiàng)目過程中會通過施工圖預(yù)算對清單中的暫定工程量刷新，可以使總包合同形成總價固定合同，在結(jié)算辦理時僅需要加上簽證變更部分，在投標(biāo)時施工單位已經(jīng)與開發(fā)商對清單內(nèi)容達(dá)成一致，會減少爭議，結(jié)算金額可控范圍增大。

目前模擬清單主要分為國家規(guī)范工程清單和企業(yè)自編工程清單，這兩種清單的區(qū)別在哪里，各自優(yōu)點(diǎn)又有哪些？下面以X企和L企為例，通過表格、計價規(guī)范、不足之處等維度來對其工程量清單進(jìn)行對比，看這兩種清單模式分別適合什么樣的企業(yè)。

首先，在清單計價模板上，L企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身需要編制模板，根據(jù)構(gòu)件劃分清單內(nèi)容，便于快速測算單方造價；X企業(yè)根據(jù)國家模板編制，無需自己設(shè)計模板，可以快速開展清單編制。

其次，在計價規(guī)范上，L企業(yè)采用企業(yè)自己編制工作內(nèi)容以及計算方式，更有利于開發(fā)商控制成本，規(guī)避風(fēng)險；X企業(yè)采取國家計價規(guī)范，通用性強(qiáng)，由于是國家規(guī)定的清單內(nèi)容，不易發(fā)生爭議，發(fā)生爭議易解決。

再次，在不足之處上，對于L企業(yè)來說，一來，對企業(yè)經(jīng)驗(yàn)積累要求較高，需要有過多個項(xiàng)目的清單招標(biāo)沉淀以及成本數(shù)據(jù)庫、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等才能形成適合企業(yè)自己的清單模板；二來，需要一定市場主導(dǎo)權(quán)，由于企業(yè)編制的清單規(guī)范帶有一定的不公平性，所以只有開發(fā)企業(yè)具有市場主導(dǎo)權(quán)才有施工單位響應(yīng)；三來，發(fā)生爭議不易解決，由于清單模板以及清單規(guī)范由企業(yè)自己編制，如果發(fā)生爭議，無法通過造價站進(jìn)行解決，只有通過法律途徑。而對于X企業(yè)而言，由于采用國家編制清單規(guī)范，無法為某一類或者某一項(xiàng)項(xiàng)目服務(wù)。

通過以上對比不難看出，企業(yè)自編工程量清單適合對清單編制比較熟悉，同時通過模擬清單模式運(yùn)作過多個項(xiàng)目的企業(yè)；國家規(guī)范工程量清單適合才剛剛使用模擬清單招標(biāo)的企業(yè)。

三、快速推行模擬清單：確定清單內(nèi)容、編制依據(jù)及要點(diǎn)

對于“模擬清單”來說，最重要的在于確定清單中應(yīng)該包含哪些項(xiàng)目、每項(xiàng)包含哪些工作內(nèi)容以及每項(xiàng)的單價如何測算準(zhǔn)確。主要是從以下兩個方面入手：

1.積累典型項(xiàng)目

清單工作項(xiàng)以及工作內(nèi)容的梳理工作，最簡便且能結(jié)合企業(yè)自身情況的，就是選取企業(yè)自己的項(xiàng)目：一是已經(jīng)進(jìn)入總包結(jié)算階段的項(xiàng)目，根據(jù)結(jié)算結(jié)合工程量清單模板梳理出自己企業(yè)的工程量清單；二是施工圖完成正在施工的項(xiàng)目，在辦理施工圖預(yù)算時要求按照工程量清單編制。

2.進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析

在完成典型項(xiàng)目積累后，就要對結(jié)算或者預(yù)算進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析：一是綜合單價經(jīng)濟(jì)分析表，通過對綜合單價的組成分析，可以明確每個單價的由來，在新項(xiàng)目相同業(yè)態(tài)采用模擬清單招標(biāo)時可以進(jìn)行比對，防止出現(xiàn)不平衡報價；二是建造標(biāo)準(zhǔn)，每個單價都需要對應(yīng)一個建造標(biāo)準(zhǔn)，不然單價就毫無意義，通過對建造標(biāo)準(zhǔn)的積累可以打造產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)，同時可以指導(dǎo)新項(xiàng)目同業(yè)態(tài)建造標(biāo)準(zhǔn)的制定。那么，模擬清單的編制依據(jù)及編制要點(diǎn)有哪些呢？

1.編制依據(jù)

以L企為例，應(yīng)明確每部分編制依據(jù)的主責(zé)部門，要求各部門提供的資料及時完整，保證“模擬清單”的準(zhǔn)確性。

2.編制要點(diǎn)

施工界面劃分清晰，清單項(xiàng)目要全面，保證清單項(xiàng)目的準(zhǔn)確性，防止過程中因?yàn)槭┕そ缑娌磺逡约扒鍐雾?xiàng)目不全引起的糾紛；對于暫定量項(xiàng)目，綜合單價閉口包干，工程量根據(jù)施工圖調(diào)整，形成總價包干合同；對于非暫定量項(xiàng)目，采用閉口總包干，如措施費(fèi)等；與計價規(guī)范的差異項(xiàng)需特別說明，防止由此引發(fā)的糾紛。

四、“模擬清單”招標(biāo)文件的控制要點(diǎn)

“模擬清單”編制完成后，在形成招標(biāo)文件時需要明確以下要點(diǎn)：

1.合同總價修正約定

約定合同金額為暫定，除總價包干項(xiàng)目外其余項(xiàng)目按照綜合單價包干，出圖后按照施工圖預(yù)算調(diào)整總價，形成總價包干合同，結(jié)算時按照總價+變更方式辦理。

2.零星項(xiàng)目計價約定

采保費(fèi)計取方式，主要是甲供材料由乙方下貨、場內(nèi)運(yùn)輸、保管收取的費(fèi)用；零星用工價格，需特別明確窩工單價，減少因意外停工而產(chǎn)生的窩工費(fèi)；工程量清單外項(xiàng)目計價方式，如：若由于發(fā)包人要求的設(shè)計變更，工程數(shù)量有所增減或工程質(zhì)量有所改變，而有關(guān)工作與合同原來的工作相類似，則其增減費(fèi)用按原合同單價或采取原合同單價為換算基礎(chǔ)調(diào)整而得的單價計價；若沒有適當(dāng)?shù)膿Q算基礎(chǔ)，則采用公平合理的市場價計價，相關(guān)市場價的確定除需考慮當(dāng)時的市場價格水平外，還需考慮投標(biāo)時合同單價之價格水平，從而推算出新單價；也可采用發(fā)包人與承包人在專用條款中約定的其他方法計取費(fèi)用；合同金額及付款額則隨增減費(fèi)用而相應(yīng)調(diào)整。

3.招標(biāo)用圖要求

仍需向投標(biāo)單位提供最基本的圖紙，盡可能減少施工單位自行判斷內(nèi)容，保證各施工單位對清單內(nèi)容理解程度一樣，如地上地下面積、標(biāo)段劃分圖、房型示意圖、平面布置圖、業(yè)態(tài)類型、結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、地下室范圍、地下室豎向布置圖及標(biāo)高等，防止投標(biāo)時相差懸殊。